OPTIMIEREN SIE IHRE HYPOTHEK

Eigentümer einer Immobilie zu werden, bedeutet eine Änderung Ihrer steuerlichen Situation und öffnet Ihnen den Weg zu verschiedenen Optimierungsmethoden. In den allermeisten Fällen fordert Sie das Institut, das Ihnen eine Hypothek gewährt, auf, die Schulden zu amortisieren, wobei Sie zwischen direkter oder indirekter Amortisation wählen können. Um die Vor- und Nachteile dieser beiden Methoden vollständig zu verstehen, müssen zunächst die grundlegenden steuerlichen Aspekte integriert werden, nämlich:

Elemente zur Verbesserung Ihrer Besteuerung:

Hypothekenschulden – verringern Sie Ihr steuerpflichtiges Vermögen
Hypothekarzinsen – verringern Sie Ihr steuerpflichtiges Einkommen
Indirekte Dämpfung – verringert Ihr steuerpflichtiges Einkommen (unter bestimmten Bedingungen)
Instandhaltungskosten von Immobilien – verringern Sie Ihr steuerpflichtiges Einkommen

Steuerschädliche Elemente:

Steuerwert Ihrer Immobilie – erhöht Ihr steuerpflichtiges Vermögen (mit einem Rabatt für die ersten 10 Jahre)
Direkte Abschreibung – nicht abzugsfähig
Theoretischer Mietwert der Immobilie – erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Die erste Methode der Steueroptimierung besteht darin, zu versuchen, die Elemente, die sich positiv auf Ihre Besteuerung auswirken, zu maximieren und gleichzeitig die Elemente zu reduzieren, die dazu neigen, Ihre Steuerbelastung zu erhöhen.

DIREKTE AMORTISIERUNG

Sie bauen Ihre Schulden stetig, in der Regel vierteljährlich, zusätzlich zu den Zinsen ab. Dies hat den Effekt, dass Ihre Hypothekenbelastung im Laufe der Zeit reduziert, aber Ihre Steuerbelastung erhöht wird.

Da Ihre Schulden allmählich sinken, sinkt auch die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr, was sich doppelt negativ auswirkt:

1. Schrittweise Erhöhung Ihres zu versteuernden Einkommens aufgrund des Rückgangs der abzugsfähigen Zinsen
2. Erhöhung Ihres steuerpflichtigen Vermögens durch schrittweisen Schuldenabbau

Die direkte Amortisationsmethode ist daher nicht optimal, sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Hypothekenbelastung schrittweise zu senken, führt jedoch zu einer Erhöhung Ihrer Steuerbelastung.

INDIREKTE AMORTISIERUNG

Dabei geht es nicht um einen eigentlichen Schuldenabbau, sondern um einen separaten Aufbau von Sparkapital, das im Rentenalter zum Schuldenabbau verwendet wird. Dieses Sparen erfolgt über eine 3. Säule, auf die Sie regelmäßig einzahlen und die dem Hypothekeninstitut als Bürgschaft zur Verfügung gestellt wird. So profitieren Sie von einem doppelten Vorteil:

1. Der (abzugsfähige) Betrag Ihrer Schulden sowie die Zinsen bleiben konstant und maximieren so Ihre Steuerabzüge

2. Wird die direkte Abschreibung durch eine Einzahlung auf eine 3. Säule ersetzt, wird Ihre Abschreibung vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.

Die indirekte Amortisation kann je nach Abschlussform (3. Säule Lebensversicherung) noch weitere Vorteile bieten, mehr erfahren Sie im Kapitel 3. Säule.

Beachten Sie, dass diese Optimierungsmethoden für die Finanzierung eines Hauptwohnsitzes gedacht sind und je nach Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Wohnort mehr oder weniger Auswirkungen haben. Andere Ansätze sind zu empfehlen, wenn es sich bei der Finanzierung um eine Mietimmobilie oder einen Zweitwohnsitz handelt.

Unsere Experten untersuchen gerne die für Ihre Situation am besten geeignete Lösung und stellen Ihnen die entsprechenden Simulationen zur Verfügung.

Die schweizerische private Altersvorsorge bietet zwei unterschiedliche Varianten: 3. Säule A (bzw. 3. verbundene Säule) für Arbeitnehmer und Selbständige. Zahlungen sind bis zu einer bestimmten Grenze vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Dabei handelt es sich um eine Form der gebundenen Vorsorge, das heißt, dass Vermögen nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Verfügung steht. 3. Säule B (oder 3. freie Säule) – & gt; offen für alle. Die Zahlungen sind nicht gedeckelt, aber die Säule 3b bietet weniger Steuervorteile als die Säule A.

Jeder, der einer Erwerbstätigkeit nachgeht, kann bis zu einer Jahresgrenze Geld in eine bei einer Bank oder Versicherung eröffnete 3. Säule A einzahlen. Der gezahlte Betrag ist vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Es wird jedoch zwischen zwei Kategorien von Personen unterschieden: Personen, die bereits einer Pensionskasse angeschlossen sind, in der Regel Angestellte & amp; Personen, die keiner Pensionskasse angeschlossen sind, in der Regel Selbständige, die höhere Zahlungen leisten dürfen.

Das Bundesamt für Sozialversicherungen legt jährlich die maximal zulässigen Leistungen fest. Die abzugsfähigen Beträge für 2021 betragen: CHF 6’883.– für Arbeitnehmer, die einer Pensionskasse angeschlossen sind (Arbeitnehmer). Und 20% des Jahreseinkommens, höchstens jedoch CHF 34’416.- für Arbeitnehmer, die keiner solchen Kasse angeschlossen sind (Selbstständige).

Das 3. Säule A-Vermögen unterliegt nicht der Vermögenssteuer und die damit erzielten Einkünfte sind einkommensteuer- und quellensteuerfrei.

DIE FORMEN DER 3. SÄULE A

BANKEN
Dies ist ein mit einem Sparkonto vergleichbares Konto, das jedoch den Regelungen der 3. Säule unterliegt. Es ermöglicht Ihnen, den jährlich auf das Konto eingezahlten Betrag von Ihrem zu versteuernden Einkommen abzuziehen, bietet jedoch keinen zusätzlichen Schutz. Das Guthaben kann auf dem Konto belassen werden und wird dann um die jährliche Zinszahlung erhöht oder in Investmentfondsanteile investiert, um eine höhere Rendite zu erzielen (das Kapital ist in diesem Fall nicht garantiert).

Besonders attraktiv ist diese Lösung für eine alleinstehende Person, die noch keine Immobilie besitzt. Tatsächlich ist die große Flexibilität der Banklösung ein Gewinn für den Aufbau von Eigenkapital für einen Immobilienerwerb. Der fehlende Schutz im Todesfall ist weniger problematisch als für jemanden, der bereits eine Hypothek besitzt und hat. Auf der anderen Seite ist diese Lösung weniger attraktiv für eine Person, die verheiratet ist oder bereits Eigentümer ist, die fehlende Absicherung bei Tod oder Invalidität kann ein großes Problem darstellen, wenn etwas schief geht (kein Hinterbliebenenschutz)

LEBENSVERSICHERUNG
Dies ist ein Lebensversicherungsvertrag, der der Regulierung der 3. Säule unterliegt. Die jährlich gezahlte Prämie ist von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig. Im Gegensatz zur 3. Banksäule bietet die Lebensversicherung zusätzliche Leistungen, nämlich:

1. Ein garantiertes Mindestkapital bei Fälligkeit

2. Ein garantiertes Kapital im Falle des Todes des Versicherungsnehmers vor Fälligkeit

3. Die Freigabe von Prämienzahlungen bei Arbeitsunfähigkeit (die Prämie wird bei Arbeitsunfähigkeit nach einer gewissen Wartezeit von der Versicherung in Ihrem Namen bezahlt)

4. Die Zahlung einer Rente bei Invalidität (Option nach einigen Versicherungsgesellschaften)

5. Ausgleich möglicher Vorsorgelücken nach Nutzung der 2. Säule beim Immobilienkauf

Ebenso wie bei der 3. Banksäule besteht die Möglichkeit, den Betrag der Prämie in Investmentfondsanteile anzulegen, um eine möglichst hohe Verfallrendite zu erreichen. Einige Versicherungsunternehmen bieten Verträge mit einer Anlage in Investmentfonds an, während sie eine Garantie für das Kapital bei Fälligkeit behalten. Bei der konventionellen Lebensversicherung wird die Versicherungsrendite sowohl durch den technischen Tarif als auch durch die Selbstbeteiligung repräsentiert.

Die Lösung der 3. Säule in Form einer Lebensversicherung ist für Verheiratete und Eigentümer besonders vorteilhaft, da sie die Absicherung der Familie bei Tod oder Invalidität ermöglicht.

Wichtige Hinweise zur 3. Säule A (Bank- und Lebensversicherungen): Ein Vorbezug des Vermögens der Säule 3a ist nur möglich, um ein Eigenheim für den Eigenbedarf zu erwerben oder zu bauen, zur Amortisation einer Hypothekarschuld am Hauptwohnsitz, zur Aufnahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit, bei endgültigem Wegzug aus der Schweiz oder bei Wechsel der selbständigen Erwerbstätigkeit. Bezüge aus der 3. Säule unterliegen einer deutlich günstigeren steuerlichen Behandlung und werden vom übrigen Einkommen getrennt. Der Begünstigte hat eine Abgeltungssteuer zu entrichten, die vom Kanton, der Höhe des Bezuges sowie vom Familienstand des Begünstigten abhängt.

3. SÄULE B

VORTEILE
Dabei handelt es sich um eine sogenannte „kostenlose“ Lebensversicherung, bei der die Zahlungen nicht gedeckelt sind. Andererseits bietet sie weniger Steuervorteile als die 3. Säule A (die Besteuerungsmöglichkeiten sind abhängig vom Kanton, dem Familienstand des Versicherungsnehmers und werden mit anderen Freibeträgen kombiniert). Die Vorteile sind:

1. Unter bestimmten Voraussetzungen vom steuerpflichtigen Einkommen absetzbar

2. Zuschlag für den Fall, dass die gesamte indirekte Amortisation nicht über eine 3. Säule A erreicht werden kann

3. Zusätzliche Absicherungen zusätzlich zur 3. Säule A (Tod, Invalidität)

Zögern Sie nicht, unsere Spezialisten für weitere Informationen zu Aspekten der Vorausschau und Optimierungsmethoden zu fragen.

Im Rahmen eines Immobilienerwerbs können Sie mit Ihrer 2. Säule (Pensionskasse oder Freizügigkeitskonto) einen Teil Ihres Eigenmittels aufbauen. Die neuen Regelungen verlangen, dass ein Betrag, der dem Minimum in Höhe von 10 % des Kaufpreises entspricht, aus einer anderen Quelle als der 2. Säule stammt (zum Beispiel Bargeld oder Ihre 3. Säule) . Die 2. Säule kann auf 2 verschiedene Arten genutzt werden:

RÜCKNAHME DES GESAMT- ODER TEILBETRAGS ALS EIGENKAPITAL
(Betrag für Wohneigentum auf Ihrem Pensionskassenausweis)

Vorteile:
– Verringerung der Höhe Ihres Hypothekendarlehens und der damit verbundenen Belastung.

Nachteile:
– Zahlung einer Steuer auf die Lastschrift
– Kürzung Ihrer Altersrente
– Kürzung der Hinterlassenenleistungen (Ehegatten-/Waisenrente, Sterbegeld)
– Ihr Guthaben aus der 2. Säule wird vermögensmäßig steuerpflichtig

SICHERHEIT IHRER VERMÖGENSWERTE DER 2. Säule

Vorteile:
– Steueroptimierung durch höhere Hypothekarschulden
– Keine Kürzung der Altersrente
– Keine Kürzung der Hinterlassenenleistungen
– Keine Besteuerung beim Bezug (bei Kapitalbezug wird die Steuer bei Pensionierung fällig)
– Ihr Vermögen der 2. Säule bleibt vermögensmäßig steuerfrei

Nachteile:
– Höhere Hypothekengebühr (aber abzugsfähig)
– Höhere Amortisation (damit Sie Ihre 2. Säule im Ruhestand vollständig haben)

Dies ist ein Versicherungsvertrag, der Ihnen Schutz im Falle von Tod oder Invalidität während eines vereinbarten Zeitraums bietet, Ihnen jedoch kein Kapital bei Fälligkeit gewährt. Es kann in Form der 3. Säule A oder B abgeschlossen werden.

Es kann sinnvoll sein, wenn die Grundleistungen der 2. und 3. Säule nicht ausreichen, um Ihre Lieben zu schützen und im Todesfall oder bei Invalidität Ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Zögern Sie nicht, unsere Spezialisten um weitere Informationen zu bitten.

Beim Immobilienkauf ist auch der zusätzliche Versicherungsschutz zu berücksichtigen.

Hypo Advisors kann Sie bei der Analyse Ihrer aktuellen Deckungen unterstützen und Ihnen Ergänzungen in allen Versicherungsbereichen anbieten, insbesondere:

• Immobilienversicherung für Villen oder Anlageimmobilien
• Zusätzliche Sachversicherung für PSA
• Bauherrenhaftpflichtversicherung (Baukredit)
• Hausratversicherung (Anpassung des Haushaltsinventars)
• Immobilienrechtsschutz
  

Zögern Sie nicht, unsere Spezialisten für weitere Informationen hierzu zu kontaktieren