Amortissement direct / indirect

Devenir propriétaire d’un bien immobilier implique une modification de votre situation fiscale, et ouvre la voie à diverses méthodes d’optimisations.

Dans la grande majorité des cas, l’établissement vous octroyant un prêt hypothécaire vous demandera d’amortir la dette tout en vous laissant le libre choix entre un amortissement direct ou indirect.

Afin de bien comprendre les avantages et inconvénients de ces deux méthodes, il convient au préalable d’intégrer les aspects fiscaux de base, à savoir :

Eléments améliorant votre fiscalité :
Dette hypothécaire -> diminue votre fortune imposable
Intérêts hypothécaires -> diminuent votre revenu imposable
Amortissement indirect -> diminue votre revenu imposable (sous certaines conditions)
Frais d’entretien du bien immobilier -> diminuent votre revenu imposable

Eléments péjorant votre fiscalité :
Valeur fiscale de votre bien immobilier-> augmente votre fortune imposable (avec une décote les 10 premières années)
Amortissement direct -> non déductible
Valeur locative théorique du bien immobilier -> augmente votre revenu imposable

La première méthode d’optimisation fiscale consiste à tenter de maximiser les éléments ayant un impact positif sur votre fiscalité tout en diminuant les éléments ayant tendance à alourdir votre facture fiscale.

Amortissement direct :
Vous réduisez votre dette de manière constante, généralement tous les trimestres, en sus du paiement des intérêts.
Cela a pour effet de réduire votre charge hypothécaire au fil du temps mais d’augmenter votre charge fiscale.

En effet, votre dette se réduisant progressivement, la charge d’intérêts diminuera également année après année, ayant un double effet négatif :

1. Augmentation progressive de votre revenu imposable dû à la diminution du montant des intérêts déductibles
2. Augmentation de votre fortune imposable en raison de la réduction progressive de la dette

La méthode d’amortissement direct n’est donc pas optimale, elle vous permet de réduire progressivement votre charge hypothécaire mais provoque une augmentation de votre charge fiscale.

Amortissement indirect :
L’idée est ici non pas de réduire votre dette de manière réelle mais de constituer un capital d’épargne séparément, qui servira à réduire votre dette au moment de votre retraite.

Cette constitution d’épargne est réalisée au moyen d’un 3ème pilier sur lequel vous effectuez des versements réguliers et qui est remis en garantie à l’institut hypothécaire.

Par ce biais, vous bénéficiez d’un double avantage :

1. le montant (déductible) de votre dette ainsi que les intérêts demeurent constants, vous maximisez ainsi vos déductions fiscales
2. l’amortissement direct étant remplacé par un versement sur un 3ème pilier, votre amortissement devient déductible de votre revenu imposable

L’amortissement indirect peut encore offrir d’autres avantages suivant la forme sous laquelle il est conclu (assurance-vie 3ème pilier), vous en saurez plus en consultant la rubrique 3ème pilier.

A noter que ces méthodes d’optimisations s’adressent au financement d’une résidence principale et ont un impact plus ou moins important en fonction de votre situation personnelle et de votre lieu de résidence. D’autres approches sont à préconiser si le financement porte sur un objet locatif ou une résidence secondaire.

Nos experts se feront un plaisir d’étudier la solution la plus adaptée à votre situation et de vous remettre les simulations correspondantes.

Nos experts sont titulaires du diplôme d’intermédiaire en assurances AFA et de la certification CICERO (Certified Insurance Competence), ce qui vous assure un conseil professionnel de toute première qualité

 


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